「大規模修繕といっても、一体いつ・どこまで・どんな風に工事すればいいの？」

頑丈に作られているマンションですが、風雨などによって日々劣化が進んでいきます。建物にとって、常日頃から、ベストなタイミングで修繕を行う必要があるでしょう。その中でも、足場をかけて様々な場所を修繕する工事を「大規模修繕」と呼ぶのです。

では、具体的にはマンションのどこまで修繕を行う必要があるのでしょうか？この記事では大規模修繕で行うべき修繕範囲を解説していきます。

 

大規模修繕はどこまでやるべき？

大規模修繕の準備を行なっていく際は、どこまでの範囲を工事すべきか把握しておくことが大事です。

工事予算の見当をつけたり、建物にとってベストなタイミングで工事を行なったりするためです。

そのために、以下の項目は最低限おさえておきましょう。

これらは建物の主要構造物（屋根や柱など）を守るために、重要な役割を果たしている部分です。大規模修繕を行う際は、上記の５つを修繕することを前提に考えます。

では、次に工事の詳しい内容について見ていきましょう。

大規模修繕の工事内容は最低限どこまで知っておくべき？工事内容別に解説

大規模修繕の工事内容は、突き詰めるとどこまでもキリがありません。ここでは最低限知っておくべき工事の目的や内容について解説していきます。

1．仮設工事

仮設工事は、一般的に足場を組む作業を指します。マンションによっては、仮設トイレや産業廃棄物の集積所を設置することも含む場合もあるでしょう。

 

管理組合として最低限チェックしたいのは

• 適切な単価で行っているか(700〜1,000円/m2)
• 居住者が安全に過ごせるように　配慮しているか（危険物を隅にまとめているなど）
• 管理会社などに依頼している場合は、騒音に関する周知を行っているか

 

この３つです。足場の工法や単価はマンションによって異なるため、管理会社やコンサルタントに、適切な方法で行われているか見極めてもらう必要があるでしょう。

居住者への配慮は、足場工事で最も欠かせない部分です。高所から荷物が落下する危険がないか、騒音に対するクレームは起きていないかなどを管理組合でもチェックしていきましょう。

2．下地補修工事

下地補修とは、建物に生じた傷やひび割れを補修する工事です。下地補修をせずに塗装を行うと、傷から雨水が侵入しやすくなり、建物に深刻なダメージを与える場合があります。

下地補修をする箇所は、天井・壁・床が主な部分です。具体的な工法が分からないとしても、最低限、傷がついた部分の補修が行われているかチェックしましょう。塗装をした後だと、傷が隠れてチェックしづらくなるからです。

どれだけ仕上げが良くても、下地補修がおろそかになると建物の寿命が縮まります。日頃から傷のある箇所を見逃さないようにしておきましょう。

3．タイル補修工事

タイルがあるマンションでは、壁から浮いたり剥離したりしたタイルを修繕します。劣化したタイルをそのままにすると、建物内に雨水が侵入するので、修繕前からチェックしておきましょう。

タイル補修は、タイルを壁に密着させることはもちろん、見栄えが特に大事です。せっかく接着したのに、タイルが傾いている、色が違う…といったケースも多々あるのです。

マンションの見た目は、資産価値の維持やマンション購入を考えている居住者に大きな影響を及ぼします。

作業のやり直しに大変な労力がかかる工事なので、施工前後の状況を必ずチェックしておきましょう。

4．シーリング工事

シーリング工事とは、建物の継ぎ目に防水材を打つ作業です。建物をよく見ると、ドアの四隅や建物の継ぎ目に、柔らかいゴムのようなものがあります。

「継ぎ目にシール（封を）する」ので、シーリングと呼ぶのです。

シーリングが劣化すると雨水が侵入し、主要構造物を劣化させます。

修繕をする際は、劣化したシーリングを取り除き、新たにシーリングを打つ「継ぎ打ち」が一般的です。シーリングの劣化が少ない場合は、劣化したシーリングの上から打ち直す「増し打ち」が採用されます。

シーリング工事では、継ぎ目に隙間が生まれていないか、見た目が滑らかになっているかをチェックしましょう。

5．防水工事

大規模修繕における防水工事とは、一般的に屋上・バルコニー・共用廊下・階段の防水機能を回復させる工事を指します。

代表的な防水工事は3種類です。

 

種類	工事箇所	工事方法	特徴
ウレタン防水	屋上・廊下・階段・バルコニー	ウレタンを防水箇所に塗布する	汎用性が高く安価 寿命は環境の影響を大きく受ける
シート防水	屋上・廊下・階段	防水箇所にゴムやアスファルトでできたシートを密着させる	やや高価だが長持ちする 継ぎ目に雨水が入ると一気に劣化する
FRP防水	屋上	ガラス繊維を混ぜた液体を防水箇所に流し込む	高価だが防水性が高い 作業時に強烈な異臭がする

 

どれがいいと言うわけではなく、建物の特徴や周囲の環境に合わせて選ぶ必要があります。

 

防水工事は異臭や騒音を発生させやすく、クレームが起きやすい工事の一つです。工事内容をよく理解し、工事前の周知やクレーム対応を怠らないようにしましょう。

6．塗装工事

塗装工事には2種類あります。

一つ目は外壁塗装です。外壁に塗膜を張り、雨水の侵入や太陽による日焼けを防ぐ役割があります。代表的な塗装の種類は以下の通りです。

 

 

種類	特徴	寿命
アクリル	安価だが寿命が短い	5〜8年
ウレタン	木から金属まで塗る場所を選ばない	7〜10年
シリコン	コスパがいいので大規模修繕によく使われる	10〜13年

 

塗装材は建物の素材や劣化具合に応じて変わります。専門家に確認してみましょう。

 

二つ目は鉄部塗装と呼ばれるものです。階段や柱などの金属部は、外壁と違って塗装が密着しづらいところです。以下の手順で行われます。

鉄部は錆びたり削れたりした部分を修正してからでないと、見栄えが悪い状態で仕上がります。気になる部分は必ずケレン清掃を行ってもらいましょう。

塗装は異臭や家財への付着でクレームが発生しやすい作業です。作業前の周知を欠かさないようにしましょう。

施工後はムラが出ていないか、色に違和感はないかなどをチェックします。

 

2回目以降の大規模修繕はどこまでやるべき？

2回目以降の大規模修繕では、建物の劣化が顕著になるため、どのタイミングで、どこまで行うかが1回目と違ってきます。

2回目以降も基本的な工事は1回目と同じです。ただし、深刻な壁のひび割れや鉄部の破損が顕著になるため、大規模な改修工事になる場合があります。早ければ10年、遅くとも15年以内には修繕を実施することが望ましいでしょう。

築30年が経過する3回目の修繕になると、給排水管・ドア・電気設備などの手入れを行うことが多いです。居住者層の変化や時代背景に合わせた設備のグレードアップも求められるため、1回目より多くの資金が必要になる場合もあります。

2回目以降は修繕範囲も広がり、費用がよりかかりやすくなります。計画段階で修繕項目の抜け漏れが起きないよう、管理会社やコンサルタントに積極的に相談していきましょう。

まとめ

この記事では大規模修繕をいつ・どこまで行うか、工事内容をどこまで知っておくべきかについて述べてきました。まとめると以下のようになります。

 

工事の内容を把握しておくと、建物の劣化が起きた際、どのタイミングでどのような修繕を行えばいいかが分かるようになります。また、工事の目的や注意点を理解しておくことで、施工会社との打ち合わせや居住者への説明もスムーズになるでしょう。

施工会社に任せきりなると、荷物が落下した、手を抜かれたなど、思わぬトラブルを招く場合がありますので、注意が必要です。