マンションの老朽化や劣化は、住民にとって大きな問題となります。そのため、大規模修繕は必要不可欠。
ただ、いざ大規模修繕を行おうと思っても「いつやればいいの？」「費用はいくらかかるの？」などさまざまな疑問が出てきます。
そこで今回は、マンションの大規模修繕について詳しく解説します。マンションの大規模修繕を行うメリットについても説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
マンション大規模修繕の費用相場
分譲マンションに住んでいれば、避けては通れないのがマンション大規模修繕です。
分譲マンションを購入したときから、管理費とは別に修繕積立金を支払っていくことになります。
積み立てられた修繕積立金を費用として工事を行うのが大規模修繕です。大規模修繕の費用相場についてみていきましょう。
100万円/戸数が相場
マンション大規模修繕の費用相場は、1住戸あたり80万円から100万円です。
例えば100戸のマンションなら、8,000万円〜1億円が費用相場ということ。
ただし築年数によってはそれ以上になることも
マンションの築年数が長く劣化が激しい場合は、修繕箇所が増えて先ほど紹介した相場以上の費用がかかることもあります。
特に、躯体の劣化が激しい場合は注意が必要です。
躯体を修繕する工事は、見積もり段階では想定数量で計算されているのですが、実際にいくらかかるのかは、足場を設置した後の調査によって、後から正式に決定されます。
これにより、当初の見積もりから大きく費用が増加することがあるのです。
マンション大規模修繕をする時期目安
ここまで紹介した通り、マンションの大規模修繕はかなりの費用と時間を要する大プロジェクト。
短期間で何回も行えるものではありません。かといって、修繕をする時期が遅すぎると、マンションの資産価値を損ねてしまいます。
では、どのくらいの周期で行えばいいのでしょうか。次で詳しく解説します。
12年周期が目安とされている
マンションの大規模修繕は、12年周期が目安とされています。
なぜなら、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」に大規模修繕の周期は12～15年と明記されているからです。
ただし近年では、新築時の材料品質が向上したことにより15年以上過ぎてから大規模修繕を行うマンションも出てきています。
マンションの大規模修繕は、劣化を修繕する工事です。周期だけを鵜呑みにせず、適齢期での大規模修繕を行うように計画しましょう。
長期修繕計画は5年毎に見直す
長期修繕計画は、建物や施設の維持管理に必要不可欠な取り組みです。
ちなみに長期修繕計画とは、将来的に必要となる修繕やメンテナンスの費用を把握し、適切に予算を計上するために作成されるもの。
一般的に、長期修繕計画は10年間の目標を設定して策定されますが、計画を見直すタイミングは5年ごとが推奨されています。
なぜなら、10年間先を予測することは困難だからです。
5年ごとに現状を確認し、必要に応じて修正することで、より正確な見積もりと予算計上を行うことができます。
マンション大規模修繕にトラブルはつきもの
マンションの大規模修繕をする際、トラブルはつきもの。どんなトラブルが起きるのか事前に想定しておけば、対策を講じることもできます。
そこで、マンション大規模修繕でよくあるトラブルを紹介しますので、参考にしてみてください。
工事が予定通り進まない
マンションの大規模修繕は、なかなか計画通りに進みません。その大きな要因は、居住者が暮らす中での工事だからです。
マンション大規模修繕の現場監督は、工事管理はもちろんですが、居住者に対してのサービスも充実させなければなりません。
そういったことから、マンション大規模修繕は予定通りに進みにくいのです。
工事中の騒音
マンションの大規模修繕を行うとき、騒音が発生する工事があります。
- 仮設足場設置、解体工事
- 躯体修繕（下地補修）工事
- 高圧水洗浄工事
- 床シート撤去工事
これらの工事は、騒音が発生します。
工事場所によっては、聞こえてこない場合もありますが、躯体修繕（下地補修）工事は、コンクリートの振動により全体的に響き渡ります。
騒音作業が予定されている場合は、室内でのリモート会議も難しいでしょう。
現場監督に、騒音発生日（予測）を確認してください。もう一つ騒音にあげられるのが、作業員の私語です。
作業を行う上でどうしても仕方ないですが、あまりにも聞き苦しい内容であったり、怒鳴り声などであれば、現場監督に伝えて注意してもらいましょう。
修繕積立金が不足する
建物や施設の維持管理には、修繕費用を積み立てることが重要です。しかし、長期修繕計画に基づいて設定した修繕積立金が不足してしまうことがあります。この場合、どのような対策を取るべきでしょうか。
まず、修繕積立金が不足する原因を明確にする必要があります。積立金不足の原因は、予算設定時に
- 修繕費用の見積もりが甘かった
- 修繕費用が急激に上昇した
- 修繕の優先順位が見直された
など様々な要因が考えられます。
次に、積立金不足に対する対策を考えてみましょう。
修繕積立金が不足することは、建物や施設の維持管理において非常に深刻な問題です。そのため、積立金不足にならないよう、長期修繕計画の見積もりをより正確に行うことや、修繕費用の急激な上昇に対応するための準備を行うことが重要です。
まとめ
ここまで大規模修繕の費用相場や、マンション大規模修繕で巻き起こるトラブルについて解説してきました。
マンション大規模修繕は、建築工事エリア内に居住者（第三者）が存在する特殊な工事です。
マンション大規模修繕を成功させるためのコツとして、費用重視にならないことがあげられます。
費用重視で業者を選んでしまうと、施工期間中の居住者対応が疎かになります。
場合によっては、現場担当者が現場に来ていないこともあります。
そうなってしまうと、作業員の品質や安全への意識が低下し現場は崩壊します。
一度、上手く行かなくなった現場を修正するのは至難の業です。
そうならないためにも見積もりの費用重視ではなく、これまでの施工実績などを基準に選びましょう。
マンションの大規模修繕は、マンションに暮らす方にとっては一大イベントです。
大きな工事費用が掛かりますので、お値段以上の価値を生み出す業者を見つけて下さい。
大規模修繕を計画されるマンションの理事役員様にとって少しでもお役に立てたら幸いです。