「大規模修繕を行いたいが、何をしたらいいか分からない」
初めての大規模修繕は全体的な流れや進め方がわからない場合がほとんどだと思います。とはいえ、建物の資産価値を維持する大事な工事。いい加減な工事では、居住者や周囲の安全を脅かしてしまうことも。
この記事では「大規模修繕の進め方がわからない」という方に、準備の進め方と留意点についてご紹介します。
目次
大規模修繕を円滑に行うには進め方を理解することが重要
大規模修繕の進め方を理解すると、スムーズに工事が進みます。
大規模修繕は「業者に依頼して工事すれば終わり」という単純なものではありません。様々なステップがあります。大規模修繕の担当者を決め、計画を立て、調査を行い…工事をするための準備にも相当な時間と労力を要します。
立てた計画も居住者に説明し、総会で可決される必要があります。しかし、根拠や透明性の薄い計画では、居住者の賛同を得ることは難しいでしょう。専門家に調査やアドバイスを依頼しつつ、長い時間をかけて綿密な計画を立てていく必要があるのです。
このようなステップを知らずに取り組むと、直前になって慌てるだけでなく、修繕費用の不足や居住者の反発など、大きなトラブルに発展する可能性もあります。
大規模修繕の準備に取り組む前に、全体的な流れを把握し、各ステップの対応方法を理解することで、無駄なトラブルを防ぎつつ、効率的に準備や工事を進めることができるようになるはずです。
それでは、大規模修繕の詳しい進め方や内容を見てみましょう。
マンション大規模修繕の進め方
前述したとおり、大規模修繕の進め方には大まかな流れやステップがあります。各ステップには重要な手続きや留意するポイントがあるので「知らなかった」では済まされません。
マンションの資産価値や居住者の安全を守るための工事ですので、最低限の基礎的な知識を身につけておきましょう。
1．大規模修繕委員会の発足
まずは管理組合内で大規模修繕委員会を発足します。規模によっては発足せずに、理事会で行う場合もあります。尚、修繕委員会は必ず設置すべきものではありません。
大規模修繕の準備は非常に忙しいものになりますから、マンションの運営業務と並行するのが難しい場合に発足すると良いでしょう。
修繕委員会は大規模修繕工事に関わる業務を行います。業務内容は以下のとおりです。
修繕委員会の仕事内容
- 工事内容の検討
- 建物の状況調査
- 居住者への説明会
- 工事の進捗管理など
これらは業務内容の代表例に過ぎません。これらの業務を理事会に提案・報告しながら行うのが一般的です。
2．発注方法の決定
発注形式には「設計監理方式」「責任施工方式」「管理会社主導方式」の３つがあります。
「設計監理方式」はコンサルタントに調査・業者の選定・工事の監理などを委託するものです。大規模修繕の進め方を相談できたり、素人には難しい工事の監理を行なってくれます。その代わりコンサル料がかかる為、全体的な予算は高めになることに留意しておきましょう。
「責任施工方式」は管理組合が施工会社に直接工事を委託する方式です。選定や工事の進捗管理などを行いやすくなる反面、管理組合内に知識のある人がいない場合、業者任せになってしまうこともあります。
「費用は安かったが劣悪な工事だった…」なんてことにもなりかねませんので、慎重に会社を選んでいきましょう。
「管理会社主導方式」は管理会社に工事を発注する方法です。建物の状況をよく理解し、オーナーや管理組合とも直接やり取りがある為、スムーズな修繕工事の準備が可能です。
コンサルタントと同じく工事の1割〜2割ほど料金が割り増しになります。あらかじめ担当者とよく話し合っておきましょう。
3．建物の状況調査
発注方法を決めたら、建物の状況調査を行います。この調査をベースに大規模修繕の内容や期間が決まりますので、必ず実施し、フィードバックを受けるようにしましょう。
調査は委託先の工事会社から、調査員が派遣されることがほとんどです。劣化具合、緊急性などを目視や機械で調査してもらい、今後比較検討や見直しを行いやすくするためにも、必ず紙媒体で調査結果を残してもらうようにします。
4．修繕計画の作成
調査をもとに実施する時期や内容について検討していきます。管理組合内だけでなく、委託先の会社から提案・意見を受けながら進めていきます。
基本は緊急性の高い工事から盛り込んでいくことです。塗装・防水関連の他、居住性を高める改修などが基本となるでしょう。
計画段階で1番大事なのは費用面です。大規模修繕の費用は修繕積立金から賄われます。積立金が不足している場合は、工事のコストカット、一時金徴収、借入などを行わなければなりません。
現段階で必要不可欠な工事は何か、追加工事があっても費用は賄えるかなど、さまざまな角度から計画を考える必要があります。
5．施工会社の検討
大まかな計画が立て終わったら、施工会社を検討しましょう。これは計画段階で並行して行われることもあります。複数の会社に見積もりを取り、比較検討を行うのが一般的です。
大規模なマンションになるとメディアなどを通じ、公募を募ることもあります。各社のプレゼンテーションを受け、施工会社を選定します。
検討する上で「費用が安いから」という理由で選ぶのは好ましくありません。施工会社とは長い付き合いになります。建物にとって適切な材料や修繕方法を選び、施工後のケアも行なってくれるなど、信頼して任せられる会社選びをしましょう。
6．総会での承認
計画した大規模修繕の内容は、総会で居住者の承認を得る必要があります。修繕内容、費用、施工会社、期間などについて報告を行い、承認を得て初めて施工会社に発注をかけることができるのです。
大抵の場合、質疑応答の場で居住者から不安の声が寄せられます。
「工事中の騒音は？」
「洗濯は干せる？」
「足場から覗かれるのが不安」
「費用は妥当なのか」
こういった声に、根拠を示しながら回答できないといけません。特に異臭を放つ防水工事や、足場の設置時に起きる騒音については、最もクレームが起きやすい部分です。工事期間や対応策について具体的なイメージができるように説明しましょう。
マンション内の回覧や広報でも、修繕委員会の活動報告をすることが可能です。大規模修繕に向けて日々準備を進めており、十分な議論を重ねていることについてアピールすることは、居住者の信頼にも繋がります。
総会に向けて理解を得られるよう、随時報告を行っていきましょう。
7．契約締結・説明会
総会で工事発注の承認が得られたら、施工会社と契約を締結し、着工準備に入ります。
工事1ヶ月前くらいには、居住者に向けて工事の概要や注意点などを説明します。居住者の中には、大規模修繕が初めての経験だったり、幼児がいたりする場合があります。安全対策、日常生活への影響については丁寧に説明しましょう。
大規模修繕工事は居住者にとって想像以上のストレスになります。説明会で上がった意見はコンサルタントや施工会社に伝え、生活への影響を十分に配慮してもらうようにしましょう。
8．着工
説明会の実施、近隣への挨拶が済んだら、いよいよ大規模修繕の着工となります。
大規模修繕はほとんどが工期通りに進みません。雨が降って作業を中断させられたり、建物の深刻な劣化が見つかって追加工事になったりします。
オーナーや管理組合は、都度工事の進捗状況を確認し、変更がある場合はコンサルタントや施工会社と打ち合わせをして素早く対応しなければなりません。工事が順調に進んでいる場合であっても、定期的な打ち合わせをするようにしましょう。
工事中は何よりも居住者への配慮が必要です。騒音や異臭はもちろん、バルコニーに他人がいること等はかなりのストレスを感じます。
生活に大きな影響を及ぼす工事は、事前の周知を怠らないようにしましょう。修繕をする職人たちにも、居住者への挨拶やバルコニーで作業する際に声掛けを行うように依頼しておくと、居住者からの信頼を得やすくなります。
9．工事完了・点検
修繕が完了したら、足場がかかった状態で検査を行います。まずはコンサルタントや管理会社が検査し、その後にオーナーが最終チェックを行います。このチェックで不具合が見つかった場合は、手直しをしてもらうよう依頼しましょう。
工事完了後には、工事報告書を含む書類の引き渡しがあります。アフターケアや今後の大規模修繕を行なっていく上で、重要な書類になるので大切に保管しておきましょう。
まとめ
ここまで大規模修繕工事の進め方についてご紹介してきました。進め方をまとめると以下のようになります。
- 大規模修繕委員会の発足
- 発注方法の決定
- 建物の状況調査
- 修繕計画の作成
- 施工会社の検討
- 総会での承認
- 契約締結・説明会
- 着工
- 工事完了・点検
また、工事を進める上で重要なのは
- コンサルタントや管理会社など専門家に意見をもらいながら進めること
- 居住者に徹底的に配慮すること
この２つです。大規模修繕は進め方を間違えると、資金不足になったり、工事期間中に大きなアクシデントに見舞われる場合もあります。
「小難しいし、よく分からない…」
と思う方もいるかもしれません。しかし、大規模修繕工事は建物の資産価値を守るだけでなく、居住者の安心、近隣住民や歩行者の安全を守るために必要不可欠なものです。トラブルが起こると、最悪の場合、賠償金など必要のない支出に迫られてしまいます。
常日頃から管理組合内で建物に関する意見交換や情報共有を行い、大規模修繕の準備を進めておきましょう。